초과이익환수제는 노무현 정부 시절인 2006. 9. 25. 제정된 「재건축 초과이익환수에 관한 법률」에서 만들어진 제도로, 그동안 시행이 보류되어 오다가 금년부터 시행되었다. 그런데 올해 초과이익환수제 적용 첫 사례로, 15일 반포현대에 통보된 1억3,569만원의 예상부담금이 재건축 시장에 상당한 충격을 주고 있다.

초과이익환수제는 주변 아파트를 몇 군데 정도를 선정, 공시지가 기준으로 매년 평균집값상승률을 고려해 미래 가치를 매긴다. 여기에서 이런 저런 비용을 제하고 남은 이익금의 50%까지 정부가 환수해 간다는 제도이다.

어떻게 이런 발상을 했는지 모를 정도로, 이 제도는 너무나도 많은 문제점을 내포하고 있다.

첫째, 재건축을 시행하지도 않았는데 먼저 부담금부터 매기고 본다.

둘째, 주변 비교 아파트 선정도 작위적일 수 있다. 즉 부담금을 많이 내도록 집값이 낮은 비교 아파트를 선정할 수 있다.

셋째, 비교 아파트의 공시지가를 기준으로 하는데, 대부분 공시지가가 실거래가보다 낮은 것을 참작하면 비교 기준 자체에 문제가 있다.

넷째, 비교 아파트는 새로 짓는 재건축 아파트에 비해 노후된 아파트이므로 당연히 새 아파트에 비해 집값이 낮을 수밖에 없는데도, 헌집가격과 동일하게 새집 가격을 맞춘다. 정말 황당하기 그지없다.

다섯째, 집값이 떨어질 수도 있는데 무조건 오른다는 전제 하에 부담금을 매긴다. 만약 집값이 떨어지면 국가에서 보전해주나? 물론 아니다.

여섯째로 가장 큰 문제는 실현되지 않은 이익에 대해 환수금을 매긴다는 점이다.

어떤 세금이든 이익이 발생해야 세금을 매기는 게 원칙이다. 그런데 이 제도는 정부가 자의적으로 추정해서, ‘당신이 이만큼의 이익을 볼 것으로 추정되니 부담금을 물어라’고 통보하면 그대로 내야하는 ‘깡패같은’ 제도다.

문재인 정부에 묻는다.

“정부가 귀신인가? 미래 이익을 정확히 추정하게?”

“미리 이익을 추정해서 부담금을 매기고 받아가는 이런 제도가 OECD 국가 중 있나?”

“굳이 이런 제도를 시행한다면, 재건축을 한 아파트를 거래할 때 발생하는 이익에 대해 세금을 과세 하는 게 맞는 것 아닌가?”

초과이익환수제는 정부에서 무분별한 재건축이나 집값 상승의 요인을 막기 위한 조치라고 볼 수 있다. 그 취지에 대해 충분히 이해한다. 그러나 취지가 아무리 좋아도 다수의 선의의 피해자를 낳고, 헌법과 자본주의의 기본 원칙을 허무는 수준의 억지 정책은 곤란하다.

또한 재건축을 기대하지 않고 10년 이상 살아온 주민들 입장에선 몇 억 원씩 부담금을 낼 형편이 안 되므로 이러지도 저러지도 못한 채, 안전 진단 결과에 문제가 있는 아파트에서 계속 살아갈 것을 강요받는 ‘국민 안전을 위협하는 매우 위험한’ 제도다.

정부가 미래의 이익을 귀신처럼 정확히 추정해 부담금을 산정하고, 실제 이익이 발생하지도 않았는데도 그대로 물려 받아간다는 ‘깡패같은’ 발상에 놀랄 따름이다.

그런데 이해할 수 없는 일은 이런 ‘깡패같은’ 법안을 통과시켰던 국회와, 그 실행에 있어 문제가 매우 심각한데도 가만히 있는 야당들이다. 지금이라도 야당은 법안의 개정을 추진하거나, 정 안되면 실행에 있어서라도 합리적 수준으로 방식을 고쳐서 선의의 피해자들이 없도록 해야 한다.

그게 지금 야당이 해야 할 일이다.

<묻는다일보 발행인 배재탁 ybjy0906@askingnews.com>