김현미 국토교통부 장관이 8일 국회교통위원회 전체회의에 출석해 "민간택지 아파트에도 분양가상한제 도입을 검토할 때가 됐다"고 말했다. 김 장관은 지난달 26일 열린 방송기자클럽 초청 토론회에서도 분양가상한제 도입 의지를 내비쳤다. 시장에선 이제 분양가 상한제 도입은 시간문제라고 본다.

분양가 상한제를 하면 일반 분양에서 수익이 적어져 조합원들이 더 많이 부담해야 한다. 따라서 전문가들은 재건축이 한동안 약세일 것이라 전망했다.

여기에서 장관이나 전문가들이 언급하지 않은 게 있다. 바로 ‘초과이익환수제’이다.

초과이익환수제는 재건축을 통해 조합원 평균 3000만원 이상 개발이익을 얻으면 정부가 이익의 최고 50%를 부담금으로 거두는 제도이다. 그런데 초과이익환수제의 가장 큰 문제는 정부가 미리 집값 오를 것을 귀신처럼 예측해 사전에 산정한다는 말도 안 되는 점이다. 집값이 나중에 내리더라도 꼼짝없이 물어야 하고 양도세는 그래도 따로 내야하는 정말 말도 안되는 제도를, 헌법재판소에서조차 정권의 눈치를 보고 관련 소송을 기각하는 이상한 나라가 대한민국이다.

어쨌든 초과이익환수제는 재건축을 막는 강력한 수단이다.

그런데 문제가 생겼다.

분양가를 낮추면 당연히 미래 집값을 낮게 산정해야 하고 이는 곧 초과이익 환수제에 영향을 미친다. 즉 환수할 초과이익이 낮아지므로, 재건축을 할 의사가 커진다.

여기에서 몇 가지를 정부와 전문가들에게 묻는다.

‘분양가 상한제’로 인해 분양가가 낮아져 재건축이 줄어들까?

아니면 환수될 ‘초과이익’이 줄어들어 재건축을 더 하게 될까?

국토교통부가 이 사실을 모르고 지나친 걸까?

그래도 ‘분양가 상한제'의 효과가 더 크다고 생각한 걸까?

아니면 ‘초과이익환수제’의 문제점을 심각하게 인식하고, 있으나마나한 제도로 생각한 걸까?

뭔가 빠진 듯 한 얘기들만 나돌고 전문가들조차 언급이 없어, 궁금해서 물어 봤다.

<묻는다일보 발행인 배재탁 ybjy0906@naver.com>